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Le Buone Proposte di Confabitare

Le Buone Proposte di Confabitare

Confabitare ha cercato di pianificare un elenco di “buone proposte” da sottoporre all’attenzione di chi ci governa con la speranza che diventino norme in grado di restituire fiducia ai contribuenti a beneficio di tutte le parti coinvolte nel comparto immobiliare ormai da troppo tempo in difficoltà: utilizzatori, costruttori, produttori e fornitori di componenti e servizi, venditori, agenti immobiliari, amministratori e perché no, anche il Fisco.

1) Estendere la cedolare secca ai contratti di locazione avente ad oggetto tutti gli immobili, quindi anche quelli non abitativi (locali commerciali, negozi, uffici  ecc.). La Legge di Bilancio 2019 fa un piccolo passo verso questa direzione, in quanto si prevede la possibilità di applicare la cedolare secca al 21{3d33a2b6007393894902d3458a97a75812b0f2da8a7ce7c464b2eab0ba3da59d} anche ai contratti di locazione commerciali stipulati nel 2019, ma solo relativamente agli immobili di categoria C/1 (negozi) e solo di superficie non superiore a 600 mq. Vengono poi esclusi dalla possibile opzione i contratti stipulati nel 2019 se al 15/10/2018 tra le medesime parti e per lo stesso immobile risultava in essere un contratto non scaduto ma interrotto anticipitamente rispetto alla scadenza naturale; questo naturalmente per evitare manovre elusive. Come si evince dal testo della legge, l’opzione è molto limitata in quanto esclude la possibilità di ottenere l’agevolazione per la maggior parte degli immobili commerciali, come ad esempio i capannoni, i laboratori artigiani, gli uffici.

2) Semplificare l’iter necessario per rendere valida l’opzione per la cedolare secca , eliminando ad esempio l’obbligo dell’invio della raccomandata all’inquilino prevista a pena di nullità dell’opzione stessa.

3) Prevedere la modifica dell’attuale normativa che regola la determinazione dei redditi da locazione sostituendo il principio di competenza con quello di cassa: le imposte devono essere pagate sull’importo effettivamente incassato e non su quello che si avrebbe dovuto percepire in base al contratto di affitto.

4) Allargare anche agli immobili commerciali la possibilità di recuperare le imposte pagate sui canoni di locazione non riscossi a seguito di convalida di sfratto oggi prevista solo per gli immobili abitativi.

5) Aumentare la percentuale di riduzione della base imponibile per la tassazione ordinaria dei redditti da locazione attualmente solo del  5{3d33a2b6007393894902d3458a97a75812b0f2da8a7ce7c464b2eab0ba3da59d}, riportandola almeno al 15{3d33a2b6007393894902d3458a97a75812b0f2da8a7ce7c464b2eab0ba3da59d} e al 40,5{3d33a2b6007393894902d3458a97a75812b0f2da8a7ce7c464b2eab0ba3da59d} rispettivamente per i canoni ordinari e per quelli concordati.

6) Ampliare le attuali agevolazioni fiscali dei canoni di locazione concordati previste per la tassazione in cedolare secca (aliquota 10{3d33a2b6007393894902d3458a97a75812b0f2da8a7ce7c464b2eab0ba3da59d} fino al 2019) e irpef ordinaria (ulteriore riduzione del 30{3d33a2b6007393894902d3458a97a75812b0f2da8a7ce7c464b2eab0ba3da59d} della base imponibile) a tutti gli immobili, indipendentemente dall’ubicazione degli stessi, superando in tal modo l’attuale normativa inspiegabilmente discriminatoria.

7) Eliminare l’attuale tassazione del 50{3d33a2b6007393894902d3458a97a75812b0f2da8a7ce7c464b2eab0ba3da59d} della rendita catastale aumentata di un terzo degli immobili situati nello stesso Comune dove il contribuente ha la propria residenza, in quanto penalizza ancor più i proprietari che non riescono a collocare sul mercato delle locazioni i propri immobili. La suddetta tassazione, anche senza l’aumento di un  terzo, va inoltre a colpire anche quegli immobili dati in uso gratuito ai propri figli e situati di norma nello stesso Comune dove abitano i genitori.

Con riferimento all’Imu si propone di :

8) Superare l’attuale ginepraio di regole comunali diverse che fa sì che un immobile con le stesse caratteristiche paghi oggi un imu diversa a seconda di dove é ubicato e ciò non è certo sinonimo di equità fiscale. E’ quindi necessario prevedere una normativa uguale per tutto il territorio nazionale in base alla quale sia prevista un’aliquota per gli immobili commerciali, e tre aliquote per gli immobili abitativi di cui una per gli immobili sfitti, una per gli immobili affittati a canone libero e una ridotta per gli immobili oggetto di contratto di locazione concordato, agevolando di fatto la redazione degli stessi che rappresentano un importante strumento per regolare il mercato delle locazioni.

Con riferimento alle imposte sui trasferimenti immobiliari si propone di :

9) Prevedere la riduzione dell’imposta di registro attualmente del 2{3d33a2b6007393894902d3458a97a75812b0f2da8a7ce7c464b2eab0ba3da59d} per l’acquisto dell’abitazione principale e quella del 9{3d33a2b6007393894902d3458a97a75812b0f2da8a7ce7c464b2eab0ba3da59d} per le abitazioni diverse dalla prima casa. In questo modo si darebbe una mano a far ripartire il settore immobiliare così fortemente compromesso dalla crisi.

10) Introdurre incentivi fiscali per le permute immobiliari:  chi vuole cambiare casa ha la necessità di vendere il proprio immobile usato, ma deve aspettare molto tempo prima di trovare l’acquirente. Dall’altra parte l’impresa che vende il nuovo sarebbe anche disposta a permutare l’usato del cliente ma si deve scontrare con il costo fiscale dell’operazione troppo elevato. Si dovrebbe quindi esentare da imposte questi passaggi di proprietà, dando sviluppo in tal modo al settore immobiliare in quanto si venderebbe sia il nuovo che l’usato.

11) Ripristinare la detrazione irpef del 50{3d33a2b6007393894902d3458a97a75812b0f2da8a7ce7c464b2eab0ba3da59d} dell’Iva sull’acquisto da imprese costruttici di immobili in classe energetica A o B.

12)  Introdurre a livello nazionale l’iniziativa già promossa da alcuni Comuni italiani in base alla quale le case fatiscenti, abbandonate e senza mercato ma solo fonte di pagamento di Imu e imposte, vengono vendute dai privati cittadini ai Comuni alla cifra simbolica di 1 Euro, con l’impegno dei nuovi proprietari di ristrutturarli entro un determinato periodo, pena la restituzione degli stessi in caso di mancato intervento edilizio. In tal modo si darebbe nuova vita agli immobili e ai luoghi dove sono ubicati. Il Comune incasserebbe gli oneri per l’intervento edilizio che una volta terminato porterebbe all’incasso di un imposta Imu più alta in quanto calcolata su una rendita catastale aggiornata. Il proprietario si libererebbe del fardello dell’immobile di cui non ha più interesse al suo mantenimento e il nuovo proprietario acquisterebbe lo stesso ad un prezzo simbolico, pagando imposte di trasferimento ridotte e ottenendo al contempo la detrazione delle spese di ristrutturazione grazie ai bonus fiscali.

 13) Stabilizzare le agevolazioni fiscali collegate ai bonus edilizi, che devono essere previste a regime e non più sottoposte a prorogheannuali.Le proroghe annuali non danno la possibilità di pianificare in modo corrette gli interventi edilizi.

14) Semplificare le attuali normative che regolano le detrazioni fiscali del settore immobiliare: ad oggi si va infatti verso la direzione opposta, considerando ad esempio l’obbligo di invio della comunicazione all’Enea per i lavori conclusi dal 1/1/2018 riferiti al alcune spese di ristrutturazione che generano un risparmio energetico.  Questo adempimento è addirittura necessario anche per l’acquisto degli elettrodomestici fatto dal 2018 e collegato a lavori di ristrutturazione iniziati dal 2017. Adempimenti che servono solo a complicare la vita dei contribuenti con la possibilità di perdere la detrazione in caso di mancato rispetto dell’adempimento stesso.

15) Ampliare la detrazione del 50{3d33a2b6007393894902d3458a97a75812b0f2da8a7ce7c464b2eab0ba3da59d} per le spese sostenute per le ristrutturazioni edilizie anche  agli interventi eseguiti su immobili non abitativi.

16) Prevedere che il bonus mobili  possa essere usufruito anche se  non accompagnato da alcun intervento edilizio.

17) Semplificare l’attuale normativa della detrazione delle spese per il risparmio energetico soprattutto in termini di limiti di spesa e di percentuale di detrazione, in quanto le ultime Leggi di Bilancio hanno portato alla creazione di una torre di Babele di difficile interpretazione. Anche l’intento futuro sembra quello di rendere questa detrazione ancora più complicata come si evince dalla bozza del nuovo decreto che sta elaborando il Ministero dello Sviluppo Economico.  In base alla suddetta infatti, saranno previsti degli ulteriori limiti di spesa decisamente molto bassi e paramentrati ad unità di misura del metro quadro o del Kilowattora diversificati per zone geografiche. Questi limiti penalizzeranno la detrazione in capo ai contribuenti in quanto la spesa che supererà tale soglia sarà indetraibile.

18) Semplificare l’iter per la cessione dei crediti dei bonus edilizi il cui scopo è molto importante perchè consente al contribuente di monetizzare immediatamente il beneficio fiscale saldando il corrispettivo dei lavori solo in parte, anzichè pagare l’intervento totalmente e poi recuperarlo in modo diluito nel lungo periodo attraverso la dichirazione dei redditi. La normativa attuale è molto complicata e di difficile comprensione per il contribuente.

19) Ampliare la possibilità di cedere il credito generato dai bonus edilizi anche alle spese sostenute sulle singole unità abitative in termini di ristrutturazione edilizia.

In tema di detrazioni fiscali si sottolinea che la Legge di Bilancio 2019 prevede la loro proroga fino al 31/12/19 con le stesse percentuali, gli stessi massimali e la stessa tempistica prevista nel 2018.  Anche per il 2019 sarà quindi possibile detrarre al 50{3d33a2b6007393894902d3458a97a75812b0f2da8a7ce7c464b2eab0ba3da59d} le spese di recupero edilizio con il tetto di euro 96.000 ad immobile in 10 anni; la detrazione del risparmio energetico sarà esercitabile nella misura sempre del 65{3d33a2b6007393894902d3458a97a75812b0f2da8a7ce7c464b2eab0ba3da59d} o del 50{3d33a2b6007393894902d3458a97a75812b0f2da8a7ce7c464b2eab0ba3da59d} per alcuni interventi ad esempio gli infissi e le caldaie con gli stessi massimali del 2018; si potrà beneficiare del Bonus verde sempre con la percentuale del 36{3d33a2b6007393894902d3458a97a75812b0f2da8a7ce7c464b2eab0ba3da59d} fino ad Euro 5.000 in 10 anni e del bonus mobili al 50{3d33a2b6007393894902d3458a97a75812b0f2da8a7ce7c464b2eab0ba3da59d} con il tetto dei 10.000 Euro ma solo se collegato ad interventi di ristrutturazione iniziati dal 1/1/2018.

La speranza è quella che le nostre semplici proposte possano essere oggetto di interessamento da parte del nuovo Governo in quanto di semplice attuazione  così che Confabitare sia sempre di più l’intermediario e il portavoce di ogni singola volontà condivisa da ogni singolo cittadino e sia sempre in prima linea  sulle barricate per la difesa dei diritti dei proprietari immobiliari.

Dott. Alessandro Notari

Presidente centro studi fiscale nazionale Confabitare

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